Инвестиции в недвижимость. Выбираем оптимальный механизм

Во время экономической нестабильности, низкого уровня надежности банковской системы, актуальным становится вопрос сохранения собственных сбережений. Одним из распространенных альтернативных механизмов такого сохранения является инвестирование в жилую недвижимость. Естественно, сделать это более экономически выгоднее еще на стадии строительства, ведь стоимость квадратного метра невысока в сравнении с вторичным рынком. Именно здесь потенциального собственника ожидают наибольшие риски. Условно можно разделить риски на общие, которые связаны с рынком строительства в целом (рост стоимости строительных материалов, оборудования, оплаты труда, «коррупционная» составляющая в стоимости квадратного метра и т.д.) и риски связанные с конкретным объектом строительства (надежность застройщика, способ привлечения средств, стадия готовности объекта на момент начала инвестирования и другие).

Одним из главных рисков, который можно минимизировать еще до начала инвестирования – выбор оптимального способа привлечения средств для строительства. Проще говоря, вид и содержание договора с инвестором может свидетельствовать о соответствующем уровне защиты инвестиций. Несмотря на большое количество недобросовестных застройщиков и проблемных строительных объектов, государство так и не выработало четкого механизма защиты интересов инвестора, который бы определил исключительный перечень способов привлечения средств в строительство недвижимости. На законодательном уровне более-менее четкий перечень способов привлечения средств содержит Закон Украины «Об инвестиционной деятельности». В статье 4 указанного Закона указано, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилого строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты общего инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, исполнения обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилого строительства. При этом, другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами. На практике же этот перечень гораздо шире.

Остановимся и детальнее сопоставим плюсы и минусы таких способов привлечения средств как продажа имущественных прав и инвестирование через фонд финансирования строительства. Именно эти два способа являются наиболее распространенными на рынке Украины. Реализация этих способов происходит путем заключения соответствующих договоров купли – продажи имущественных прав (инвестиционных договоров) и договоров об участии в фонде финансирования строительства.

Как ранее было указано, Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» попытался очертить способы привлечения денежных средств для последующего строительства. Здесь и возникает первая проблема, поскольку перечень не содержит такого способа как прямая продажа застройщиком имущественных прав на недвижимое имущество. В связи с этим, бытует распространенное мнение, что заключение между застройщиком и инвестором договора купли – продажи имущественных прав (инвестиционного договора) на жилую недвижимость перечит действующему законодательству. Действительно, анализ норм действующего законодательства позволяет сделать вывод, что заключение договора купли – продажи имущественных прав на жилую недвижимость определено исключительно общими положениями гражданского законодательства, но в тоже время нарушает специальную норму Закона Украины «Об инвестиционной деятельности». В Украине не предусмотрена реальная ответственность застройщиков за заключение таких договоров, а потому такая схема успешно функционирует.

Тем не менее, это не единственных риск инвестора, который связан с заключением договора купли-продажи имущественных прав. Учитывая, что заключение таких договоров частично находится вне правового поля, их содержание часто перечит интересам инвестора. Как правило, в таких договорах обязанность застройщика сводится к передачи объекта инвестирования (квартиры) инвестору после введения жилого дома в эксплуатацию. Как правило, отсутствует в договорах и ответственность застройщика за нарушение сроков сооружения объекта, не урегулированы процессы контроля застройщика со стороны инвестора за целевым использованием средств, механизмы возврата средств в случае разрыва договора.

Но главный риск инвестора состоит даже не в этом. Дело в том, что покупая имущественные права на жилую недвижимость инвестор никоим образом не может быть уверен, что на дату заключения договора такие имущественные права не проданы или не переданы в ипотеку третьим лицам (как правило, такие договора нотариально не удостоверяются, а потому соответствующие проверки в электронных государственных реестрах никто не проводит). В перспективе это может проявиться как «двойная продажа» одного и того же объекта недобросовестным застройщиком нескольким инвесторам. Возможна и другая проблема, когда спор о праве собственности на квартиру возникнет между инвестором и кредитором, которому задолжал застройщик. Кроме этого, катастрофой для инвесторов может обернуться банкротство (ликвидация) застройщика. Учитывая не очень высокий уровень юридической осведомленности рядового гражданина, об процессе банкротства последний может узнать слишком поздно, не успев даже заявить о своих правах как кредитора.

Вместе с этим, существует и ряд преимуществ при заключении договора купли – продажи имущественных прав на жилую недвижимость. В частности, содержание договора является наиболее понятным для инвестора и не требует изучения и подписания дополнительных документов. Вместе с тем, такое удобство может обернуться в будущем проблемой, исходя из перечисленных недостатков приобретения имущественных прав.

Теперь перейдем к системе финансово-кредитных механизмов при строительстве жилья. Необходимо отметить, что система привлечения средств на сооружение жилья через фонд финансирования строительства (ФФС) является наиболее законодательно урегулированной. В первую очередь имеется ввиду Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Законом урегулированы принципы, правовые и организационные основы привлечения средств физических и юридических лиц в управление с целью финансирования строительства жилья и особенности управления этими средствами, а также правовые основы и особенности выпуска, размещения и учета сертификатом фондов операций с недвижимостью.

Главной особенностью привлечения средств через ФФС является заключение договора об участии в фонде финансирования строительства не напрямую с застройщиком, а с финансовой компанией, которая фактически представляет интересы инвестора перед застройщиком. На первый взгляд схема с посредником может вызвать недоверие у инвестора, но благодаря именно такой системе инвестиция является более-менее защищенной. Отметим, что в этом случае мы говорим про ФФС вида А, в котором текущую стоимость квадратного метра определяет застройщик. В упрощенном виде, способ привлечения средств через ФФС можно представить как взаимодействие между тремя субъектами инвестиционного процесса: инвестором (доверителем), финансовой компанией (управителем) и застройщиком (заказчиком строительства). При этом, финансовое взаимодействие осуществляется именно через управителя.

Если объект инвестирования реализуется через описанную систему, это уже может говорить об определенном уровне надежности как управителя, так и застройщика. В частности, управителем может быть исключительно финансовая компания, а это в свою очередь требует наличия статутного капитала (не менее одного миллиона евро) уплаченного денежными средствами и наличия лицензии. Кроме этого, надзор за деятельностью управителя осуществляет орган государственной власти – Нацкомфинуслуг (Национальная комиссия, осуществляющая государственное регулирование в сфере рынков финансовых услуг). Относительно организационных требований к ФФС, то без их исполнения невозможно начать привлечение средств от инвесторов, а это также является дополнительной гарантией сохранения инвестиции. Здесь необходимо отметить законодательное требование до начала процедуры привлечения средств заключить между управителем и застройщиком ряд договоров:

  • договор строительства (обязательство застройщика соорудить объект строительства);
  • ипотечный договор относительно имущественных прав на объект строительства или другую недвижимость застройщика;
  • договор уступки имущественных прав на недвижимость;
  • договор поручение с отлагательными условиями.

Заключение указанных договоров обеспечивает сохранение прав инвестора на недвижимость независимо от состояния дел у самого застройщика. Ведь условия указанных договоров позволяют сменить застройщика в случае несоблюдения последним сроков сооружения объектов строительства. Кроме этого, в случае ликвидации самого управителя средства внесенные доверителями в ликвидационную массу не включаются, а направляются исключительно на удовлетворение требований инвесторов. Действующим законодательством предусмотрена и возможность смены самого управителя (ст. 23 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»).

Отдельное внимание необходимо уделить содержанию самого договора об участии в фонде финансирования строительства. С апреля 2013 года новые договора об участии в ФФС заключаются на основании Типового договора, который утвержден Постановлением Кабинета Министров Украины от 20 марта 2013 года №227. В связи с этим, исключается навязывание инвестору явно дискриминационных положений, детально излагаются права и обязанности сторон, порядок возврата средств и размер вознаграждения управителя.

Конечно описанный способ инвестирования через ФФС выглядит более привлекательным в сравнении с заключением договора купли – продажи имущественных прав. Вместе с тем, вид и содержание договора лишь одна из составляющих инвестиционного процесса. В каждом конкретном случае должно анализироваться содержание договора в совокупности с разрешительной документацией на строительство и другими документами на застройку. В таком случае не лишним будет обращение к профессиональному юристу, ведь стоимость консультации и юридического сопровождения несопоставимо мала в сравнении с денежными средствами, которые могут быть потеряны в результате неудачной инвестиции.